Antes de pagar un estudio de factibilidad, pon 5 números y mira si el negocio da: ventas, costos, utilidad y cuánto capital necesitas.
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Instrucciones: Llena los 5 datos de abajo. Todo lo demás ya viene con valores típicos de Panamá y lo puedes ajustar en las variables avanzadas. ¿No sabes si el precio del terreno tiene sentido? Revísalo primero en el Buscador de Márgenes.
1. Los números de tu proyecto
$
$100K$20M
unidades
1400
m²
30400
$/m²
$800$8,000
$/m²
$500$4,000
Área vendible total: 0 m² · Ventas totales: $0 · Precio promedio por unidad: $0
Si no conoces un dato, déjalo como está. Pon 0 en lo que no aplique a tu proyecto.
Costos de obra
x
Casas: cerca de 1.0. Edificios: 1.20 a 1.35 por pasillos, núcleos y lobby.
% obra
Calles, redes, piscina, áreas sociales, como % del costo de construcción. Casas en lotes: 8 a 15%. Edificios: 3 a 8%. Pon 0 si ya está en tu $/m².
% ventas
Referencia: 4 a 5% de las ventas.
% obra
Colchón para imprevistos de obra. Referencia: 3 a 5%.
Ventas y operación
% ventas
Mercadeo, sala de ventas y comisiones. Referencia: 5 a 7%.
% ventas
Gerencia, legales, administración, impuestos de transferencia. Referencia: 5 a 7%.
Financiamiento e impuestos
%
El resto lo pones tú (capital propio y preventas).
%/año
Referencia en Panamá: 6.5 a 9%.
meses
De la compra del terreno a la última venta.
%
El préstamo se desembolsa por avance de obra. Referencia: 50 a 60%.
% utilidad
Tasa corporativa en Panamá: 25%.
% ventas
Lo normal en desarrollo: 14 a 20% sobre ventas.
Prueba de la servilleta
...
Ventas totales
$0
Costo total
$0
Utilidad neta
$0
Margen neto
0%
sobre ventas
Capital propio requerido
$0
Préstamo bancario
$0
Retorno sobre tu capital
0%
Costo por m² vendible
$0
todo incluido
2. Margen del proyecto vs. retorno de tu dinero
Margen del proyecto
0%
Lo que gana el proyecto sobre lo que vende
x0
Retorno de tu dinero
0%
Lo que gana cada dólar que pusiste
¿Quién pone el dinero del proyecto?
Tu capital $0Préstamo del banco $0
3. Checklist de la servilleta
4. ¿A dónde va cada $100 que vendes?
5. Proforma resumida
6. ¿Cuánto aguanta el negocio?
Tu colchón antes de perder plata
Los proyectos rara vez salen como en la servilleta. Esto es lo que se puede mover antes de que el negocio deje de dar.
Precio mínimo para no perder
$0
Precio para llegar a tu margen meta
$0
Cuánto puede subir la obra
0%
Precio máximo de terreno con tu margen meta
$0
7. Sensibilidad: margen neto si cambian precio y obra
Filas: costo de construcción por m². Columnas: precio de venta por m². El recuadro blanco es tu escenario actual.
💡 Conclusión
Descargo: Proforma de estimación educativa, basada en las variables introducidas y en parámetros típicos del mercado panameño. Usa interés simple sobre el saldo promedio del préstamo e impuesto sobre la renta sobre la utilidad antes de impuestos. No sustituye un estudio de factibilidad, un flujo de caja mensual ni asesoría financiera, legal o fiscal.
Herramienta desarrollada a partir de las lecciones del profesor Rodolfo Castillo en el Taller de Desarrollo Inmobiliario. El caso de ejemplo es un desarrollo residencial de segunda vivienda en Chame.
Desarrollado por Francisco De La Barrera · Desarrollo Inmobiliario